Editorial : PrêtImmoPro
La question revient dans chaque projet immobilier : mon salaire est-il suffisant pour emprunter le montant dont j'ai besoin ? La réponse tient en une règle : depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) reconduites en mars 2026, les banques françaises ne peuvent pas accorder un prêt si la mensualité totale (crédit + assurance emprunteur) dépasse 35 % de vos revenus nets mensuels. C'est la règle des 35 % — et elle est votre boussole pour calculer le salaire nécessaire à votre projet.
Méthode de calcul : Salaire net minimum = Mensualité totale (crédit + assurance) ÷ 0,35
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a confirmé le 3 mars 2026 le maintien de ses deux critères d'octroi : taux d'endettement plafonné à 35 % charges comprises et durée maximale de 25 ans (27 ans en VEFA ou avec travaux importants). La règle s'applique à tous les établissements de crédit français.
Les charges retenues par les banques comprennent :
Les revenus pris en compte varient selon les établissements :
| Type de revenu | Prise en compte habituelle |
|---|---|
| Salaire net CDI (hors primes) | 100 % |
| Primes contractuelles (13e mois garanti) | 100 % |
| Primes variables, bonus | 0 à 50 % selon ancienneté |
| Revenus locatifs | 70 à 80 % (abattement charges) |
| Revenus TNS / indépendants | Moyenne 3 bilans, généralement 100 % |
| Allocations familiales | Variable selon banque (0 à 100 %) |
| Pensions alimentaires reçues | Variable selon banque |
La règle des 35 % s'applique sur les revenus nets avant impôt sur le revenu, mais après cotisations sociales — c'est-à-dire le salaire net affiché sur votre fiche de paie. Pour en savoir plus sur le calcul précis : taux d'endettement 2026 →
Hypothèses du tableau :
| Montant emprunté | Durée 15 ans | Durée 20 ans | Durée 25 ans |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 2 106 € / mois | 1 721 € / mois | 1 494 € / mois |
| 150 000 € | 3 160 € / mois | 2 580 € / mois | 2 240 € / mois |
| 200 000 € | 4 212 € / mois | 3 443 € / mois | 2 986 € / mois |
| 250 000 € | 5 265 € / mois | 4 303 € / mois | 3 734 € / mois |
| 300 000 € | 6 317 € / mois | 5 163 € / mois | 4 480 € / mois |
| 350 000 € | 7 371 € / mois | 6 023 € / mois | 5 226 € / mois |
| 400 000 € | 8 423 € / mois | 6 883 € / mois | 5 974 € / mois |
Les montants ci-dessus sont les salaires nets mensuels minimums (foyer entier) pour que le prêt ne dépasse pas 35 % d'endettement. Pour une simulation personnalisée tenant compte de vos crédits en cours : calculer ma capacité d'emprunt →
Exemple : vous souhaitez emprunter 200 000 € sur 20 ans. La mensualité crédit est d'environ 1 148 € et l'assurance de 50 €/mois, soit 1 198 € au total. Divisé par 35 %, cela donne un salaire net requis de 3 423 €. Si vous gagnez moins, deux options : allonger la durée à 25 ans (salaire requis : 2 986 €) ou trouver un co-emprunteur.
C'est l'un des leviers les plus puissants pour augmenter sa capacité d'emprunt. Lorsqu'un couple emprunte ensemble, leurs revenus se cumulent tandis que les charges du foyer n'augmentent pas proportionnellement.
| Situation | Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Emprunt possible (20 ans, 3,45 %) |
|---|---|---|---|
| Seul — 2 500 €/mois | 2 500 € | 875 € | ~145 000 € |
| Seul — 3 500 €/mois | 3 500 € | 1 225 € | ~203 000 € |
| À deux — 2 000 € + 2 000 € | 4 000 € | 1 400 € | ~232 000 € |
| À deux — 2 500 € + 2 000 € | 4 500 € | 1 575 € | ~261 000 € |
| À deux — 3 000 € + 2 000 € | 5 000 € | 1 750 € | ~290 000 € |
L'assurance emprunteur est incluse dans le taux d'endettement HCSF. Son coût, souvent sous-estimé, peut représenter 10 à 30 % du coût total du crédit et modifier significativement le salaire minimum requis.
| Profil emprunteur | Taux assurance annuel | Coût mensuel sur 200 000 € |
|---|---|---|
| Moins de 35 ans, non-fumeur, bonne santé | 0,10 à 0,20 % | 17 à 33 € |
| 35-45 ans, standard | 0,25 à 0,35 % | 42 à 58 € |
| 45-55 ans | 0,40 à 0,60 % | 67 à 100 € |
| Risque aggravé (pathologie, sport extrême) | 0,60 à 1,50 %+ | 100 à 250 €+ |
Conseil : la délégation d'assurance (loi Lemoine 2022) vous permet de choisir un assureur externe moins cher que celui proposé par la banque. Un jeune emprunteur en bonne santé peut économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt. L'économie réduit aussi mécaniquement le salaire minimum requis.
Rappel : Ces cas illustratifs sont des exemples généraux. Votre situation réelle peut différer. Consultez un conseiller ou un courtier pour une analyse personnalisée.
Marie souhaite acheter un appartement à 280 000 € à Paris. Avec son salaire seul :
Marie dispose de 32 000 € d'apport (frais de notaire + 10 %). Elle peut financer 248 000 € mais n'emprunte que 216 000 € — au-delà de ses 168 000 € théoriques, ce projet dépasse sa capacité seule. Solution : trouver un co-emprunteur ou viser un bien à 220 000 €.
Revenus combinés : 4 100 €/mois. Mensualité max : 4 100 × 0,35 = 1 435 €. Emprunt possible sur 20 ans : ~238 000 €. Avec 30 000 € d'apport, ils peuvent viser un bien à 268 000 €. Le projet lyonnais à 255 000 € est parfaitement accessible.
Julien est consultant. Sa banque retient 100 % de la moyenne de ses 3 derniers bilans, soit 4 500 €/mois nets. Mensualité max : 1 575 €. Emprunt possible sur 20 ans : ~260 000 €. Mais son assurance est tarifée à 0,45 % (44 ans), soit 97 €/mois sur 215 000 €. Mensualité réelle crédit : 1 241 €. Total avec assurance : 1 338 € — bien sous les 1 575 € max. Son projet à 270 000 € (avec 55 000 € d'apport) est réalisable.
Mensualité max à 35 % : 630 €/mois. Emprunt possible sur 25 ans : ~105 000 €. Amina est primo-accédante : le PTZ 2026 peut financer jusqu'à 40 % du prix en zone B1, soit 40 000 € à 0 %. En combinant PTZ + prêt classique, elle peut viser un bien à 155 000 € — une maison ancienne avec travaux en périphérie de Toulouse. La mensualité totale (65 000 € sur 25 ans + PTZ différé) restera sous 630 €.
Si le tableau ci-dessus montre que votre salaire actuel ne suffit pas pour votre projet, voici les quatre leviers à activer :
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 14 % pour le même capital. Exemple : 200 000 € passe de 1 198 €/mois (20 ans) à 1 045 €/mois (25 ans). Le salaire requis descend de 3 423 € à 2 986 €. Contrepartie : le coût total des intérêts augmente significativement. Utilisez notre simulateur de remboursement anticipé pour estimer le gain à faire une fois votre situation améliorée.
L'apport réduit le capital emprunté et donc la mensualité. Exemple : avec 30 000 € d'apport supplémentaire sur un bien à 250 000 €, vous empruntez 220 000 € au lieu de 250 000 € → mensualité réduite d'environ 140 €/mois sur 20 ans → salaire requis allégé de 400 €/mois. Pensez à calculer les frais de notaire dans votre apport avec notre simulateur de frais de notaire.
C'est le levier le plus immédiat : un second revenu additionné au vôtre multiplie presque linéairement la capacité d'emprunt (voir tableau seul vs à deux ci-dessus). Un parent peut également se porter co-emprunteur ou caution.
Chaque crédit à la consommation ou crédit auto réduit le montant disponible pour le prêt immobilier. Solder un crédit auto à 350 €/mois libère 350 € de capacité mensuelle → environ 58 000 € de capacité d'emprunt supplémentaire sur 20 ans.
Oui, mais dans des conditions très encadrées. Le HCSF autorise les banques à déroger à la règle des 35 % pour 20 % maximum de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Ces dérogations sont prioritairement accordées à l'acquisition de la résidence principale (au moins 70 % des dérogations) et aux primo-accédants. En pratique, les banques réservent ces marges aux profils solides avec un patrimoine existant ou des perspectives de revenus en forte croissance.
Les banques françaises utilisent le salaire net imposable, c'est-à-dire le salaire net affiché sur votre bulletin de paie (après cotisations sociales mais avant impôt sur le revenu). Ce n'est pas le salaire brut, ni le salaire net après impôt.
Oui, mais les banques appliquent généralement un abattement de 20 à 30 % pour tenir compte des risques de vacance locative et des charges. Un loyer mensuel de 700 € sera comptabilisé à hauteur de 490 à 560 € dans le calcul de vos revenus. Certains établissements pratiquent une compensation directe loyer/charge sans abattement.
Un CDD n'est pas rédhibitoire mais complique fortement l'instruction du dossier. La majorité des banques exigent un CDI hors période d'essai confirmé ou 3 ans d'ancienneté dans le même secteur (fonctionnaire, intermittent avec ancienneté, etc.). Certains établissements acceptent les CDD de longue durée dans des secteurs en tension (santé, informatique) avec une promesse d'embauche ou un justificatif de renouvellement régulier.
La mensualité de votre crédit actuel s'ajoute directement à celle du nouveau prêt dans le calcul du taux d'endettement. Si vous remboursez déjà 800 €/mois et gagnez 4 000 €/mois, votre mensualité maximum disponible pour un nouveau prêt est de (4 000 × 35 %) − 800 = 600 €/mois, soit environ 100 000 € sur 20 ans. L'alternative : vendre l'ancien bien pour clôturer le crédit existant avant d'en contracter un nouveau.
| Objectif d'emprunt | Durée optimale | Salaire minimum conseillé (seul) | Salaire si couple (50/50) |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 15 ans | 2 106 € | 1 053 € chacun |
| 150 000 € | 20 ans | 2 580 € | 1 290 € chacun |
| 200 000 € | 20 ans | 3 443 € | 1 722 € chacun |
| 250 000 € | 20 ans | 4 303 € | 2 152 € chacun |
| 300 000 € | 25 ans | 4 480 € | 2 240 € chacun |
| 350 000 € | 25 ans | 5 226 € | 2 613 € chacun |
Ces chiffres supposent aucun autre crédit en cours et une assurance à 0,30 %/an. Pour un calcul adapté à votre situation exacte (crédits en cours, revenus mixtes, apport) :
→ Calculer ma capacité d'emprunt réelle → → Simuler mes mensualités → → Estimer mes frais de notaire → → Calculer le coût d'un remboursement anticipé →